Le 2e est le plus petit arrondissement de Paris et l’un des plus denses. Entre la Bourse, le Sentier et Montorgueil, il présente une particularité qui change tout sur un chantier : son bâti a été conçu pour une activité, pas pour du logement. Les anciens immeubles de négoce et les ateliers du textile s’y sont convertis en appartements et en bureaux, avec les contraintes que cela suppose.
Un bâti de négoce reconverti
Les immeubles du Sentier sont hauts, étroits et profonds : parcelles resserrées, façades de quelques mètres, cours intérieures minuscules. Ils ont été bâtis pour stocker et fabriquer – d’où des plateaux ouverts, des hauteurs sous plafond généreuses, mais aussi des cages d’escalier dimensionnées pour un usage professionnel et non résidentiel.
Autour de Montorgueil, le tissu est plus ancien encore, hérité du parcellaire médiéval, avec des immeubles antérieurs aux percées haussmanniennes. Les grands boulevards et la rue Réaumur apportent quant à eux le bâti de rapport du XIXe et quelques immeubles à structure métallique du début du XXe, reconnaissables à leurs larges baies.
Ce que la reconversion impose
Transformer un ancien plateau d’activité en logement soulève des questions qu’un appartement classique ne pose pas :
- Les réseaux. Un plateau conçu pour du stockage n’a ni la plomberie ni l’électricité d’un logement. Créer une salle d’eau suppose de vérifier la position des chutes existantes et la pente d’évacuation disponible jusqu’à la colonne montante – laquelle appartient à la copropriété.
- L’acoustique. Les planchers bois de ces immeubles transmettent fortement les bruits d’impact. Une rénovation de sol est le seul moment où le problème se traite correctement, avec une sous-couche résiliente.
- La lumière. Sur des parcelles profondes bordées de cours étroites, le fond de plateau reçoit peu de jour. Verrières intérieures, cloisons partielles et choix de teintes se pensent ensemble, en conception.
- Le changement d’usage. Passer d’un local commercial à de l’habitation relève d’une autorisation d’urbanisme distincte des travaux eux-mêmes. C’est un point à vérifier avant tout engagement.
Les contraintes de chantier propres au quartier
- L’accès. Montorgueil et ses abords sont largement piétonniers, et le stationnement est rare partout ailleurs. Les livraisons volumineuses se planifient à l’avance.
- Les escaliers. Étroits et raides, souvent sans ascenseur : les éléments d’un seul tenant se conçoivent en fonction de ce qui peut réellement monter.
- La mixité des usages. Beaucoup d’immeubles abritent commerces, bureaux et logements. Les horaires de travaux bruyants tiennent compte des deux, et le règlement de copropriété est souvent plus détaillé qu’ailleurs.
- L’évacuation des gravats. Autorisation de voirie nécessaire pour une benne, à anticiper de plusieurs jours.
Les demandes les plus fréquentes
- Aménager un plateau ouvert en logement, avec création complète des réseaux.
- Isoler acoustiquement un appartement situé au-dessus d’un commerce ou d’un bureau.
- Ouvrir une cuisine sur le séjour, ce qui suppose de vérifier si le mur concerné est porteur avant toute promesse.
- Rénover un bien destiné à la location courte ou longue durée, avec mise aux normes électriques.